杭州商業地產最新發展狀況和走勢如何？來看半年報

  7月10日，商業地產服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）發布了《2019年上半年杭州房地產市場回顧與展望》，解析杭州商業地產市場最新發展狀況與趨勢。報告顯示，傳統金融行業寫字樓需求回暖，租戶需求穩定釋放；線上線下結合的“新零售”業態本季度熱度顯著，茶飲品牌百花齊放；上半年全市成交土地均價環比接近翻番，但下半年在土拍新政影響下，土地供應或將有所縮減。

      優質寫字樓：租戶需求穩定釋放

      新增供應：32.2萬平方米

      凈吸納量：3.9萬平方米

      空置率：23.2%

      平均租金：127.4元/月

      今年二季度，錢江新城的世包國際中心、武林商務區的延中大樓、未來科技城的歐美金融城T6以及濱江板塊的星瀾里入市，為寫字樓市場帶來18.2萬平方米的優質供應。上半年累計共有6個新增項目，總計32.2萬平方米優質供應入市。TMT（33.0%）、傳統金融（15.9%）和房地產（14.6%）行業為上半年前三大需求來源。在經歷了P2P租戶撤出與金融租戶管制之后，來自傳統金融行業的需求出現回暖，支撐核心商務區的供應去化；本季度受到地鐵5號線首通段運營的影響，包括未來科技城及蔣村在內的城西區域租賃表現活躍；城北與濱江等非核心商務區需求保持穩健，而黃龍與慶春鳳起區域依舊存在租戶流失的情況。

      受到整體經濟形勢影響，租戶對于租賃成本的控制加強，市場去化速度相應減緩；大量優質供應的入市同樣推高空置率，全市空置率同比上升7.3個百分點至23.2%；上半年累計錄得凈吸納量3.9萬平方米。全市平均租金報價每月每平方米127.4元，同比微升0.1%。

未來半年內預計將有包括黃龍萬科商務中心三期、大悅城一期、正元智慧大廈、天目里在內共45.4萬平方米優質供應入市。整體市場空置率預計保持高位運行，租金走勢或將出現小幅波動。

  優質零售物業市場：線上線下結合零售持續布局

      新增供應：20.0萬平方米

      凈吸納量：17.5萬平方米

      空置率：1.7%

      平均租金：23.5元/天

      本季度位于下沙的金沙印象城開業，連同一季度入市的西溪印象城二期，共為市場增添20萬平方米的優質供應。金沙印象城引入包括Muji、Adidas SWC、湊湊火鍋在內的多個區域內品牌首店，在持續滿足周邊客群消費需求同時，也為下沙商圈注入活力。

      線上線下結合“新零售”業態本季度熱度顯著，杭州首家唯品會線下實體店在運河上街開業；盒馬鮮生首次入駐下城區，落戶新天地G193；淘寶心選與網易嚴選持續在杭布點。自一季度樂樂茶入杭以來，各大茶飲品牌爭相前來。喜茶熱麥店與茶米茶分別在國大城市廣場與濱江龍湖天街開設杭州首店；星巴克臻選在大悅城布置首個360度環島吧臺。新晉餐飲品牌持續入杭，鰻享屋落戶龍湖濱江天街，司乎日式吐司入駐西溪銀泰城；傳統餐飲品牌力求突破同質化，麥當勞在杭州大廈501城市廣場設立華東首家未來旗艦店，私房餐館葉馬首進購物中心，于嘉里中心開業。上半年全市空置率1.7%，同比下降0.4個百分點，購物中心首層平均租金報每天每平方米23.5元，同比上漲1.9%。

      未來半年預計將有包括龍湖西溪天街，高德置地廣場與新天地活力park在內共55.7萬平方米新增供給入市。受到充沛新增供給影響，整體市場空置率預計將有所上升，而優質項目持續入市有望帶動租金小幅走高。

 土地市場：未來走勢可期

      八城區成交面積：575.3萬平方米

      土地宗數：145幅

      成交土地均價：2.1萬元/平方米

      成交樓面均價：0.8萬元/平方米

      二季度杭州土地市場在一季度市場回暖基礎上，穩定維持熱度。全市成交土地均價環比上漲86%，成交樓面均價環比上漲71%。上半年八城區累計成交145幅地塊，面積共575.3萬平方米，成交均價為每平方米2.1萬元，樓面均價每平方米0.8萬元，平均溢價率為23.0%。

      二季度伊始，濱江集團就以52億元總價拿下望江一宗宅地，折算自持比例后的實際樓面價高達每平方米52000元，刷新杭州單價地王記錄。嘉里建設則是在126輪競價后，以68億元摘得季度內最受矚目的地塊之一，位于文暉單元的“城市之星”23萬方大型商住用地。繼一季度融創拍得大江東“巨無霸”地塊打造雙子塔樓后，杭州或將再添地標項目嘉里城。季度內有包括美的置業、北京明天地產、西南新鷗鵬在內的多家房企首入杭城；同時，綠城、興耀與德信等本土開發商同樣積極布局。 

      隨著杭州土拍新規“限房價、競地價”的逐步落實，2019年下半年杭州土地供應端勢必將出現一定程度的縮減。從需求端看，開發商與投資者正在回歸理性，建立起更精確的拿地邏輯。但是杭州土地市場的資本吸引力并未減弱，預計短期內土地市場將在上半年回暖的基礎上保持平穩，不會出現大幅漲跌。

世邦魏理仕華東區董事總經理莫非表示：“傳統金融的需求回暖以及房地產需求的堅挺都為市場重筑信心。同時，地鐵5號線的開通以及互聯網產業的活躍需求，積極帶動非核心商務區內的供應去化；然而，下半年體量可觀的優質供應依舊可能對市場造成壓力，空置率預計將保持高位運行，租金或出現小幅變化。零售物業市場表現依舊穩健，但是未來六個月內同樣有大量新增供應入市，可能推高空置率水平并影響租金漲幅。上半年土地市場溫和回暖，即使在全國范圍內，杭州依然是最為火熱的土拍市場之一。預計短期內土地市場表現將延續二季度的平穩；隨著新政的落實，全年趨勢還有待進一步考察。”