馮侖談中國商業地產轉型挑戰：消費升級帶來運營升級

       萬通控股董事長馮侖23日在江蘇南通談中國商業地產轉型挑戰。他認為，消費層級呈“金字塔”狀，在中國消費升級的當下，商業地產“跟隨”性進行運營升級的要求也步步緊逼，挑戰很大。

       據他觀察，地產界有這樣的規律，即當地人均GDP達到一定水平后，商用不動產將成為該地房地產市場的主角，其用途包括寫字樓、購物中心、物流倉儲、教育研發、醫療健康等五大類。
       在他看來，消費升級有5個“臺階”：功能性消費，就好比家里買個了木頭板凳；舒適性消費，則類似板凳換沙發的過程；美感性消費，相當于沙發被個性化功能性沙發取代；精神體驗消費，就像是主人坐在漂亮沙發上與心愛的人一同消磨時光；而投資收藏消費，則相當于主人收藏了年代久遠、有歷史故事的文物沙發。“目前，中國消費者正從舒適性消費上升到美感性消費的階段。”
       巨大的消費升級浪潮給商業地產帶來挑戰。馮侖坦言，和過去相比，商業地產營運難度飆升：過去比如做出租房屋的招待所，功能非常簡單，如今運行分時度假酒店、星級酒店等，因為消費升級和潛在需求，商業地產的運營越來越細分，也愈加復雜。
       不過，商業地產在快速環境變化中同樣面臨機遇。城市更新、聯合辦公、長租公寓、房地產信托投資基金(REITs)、裝配式建筑……新商業形態涌現，行業面臨價值重構的臨界點。
       據戴德梁行數據，2017年，中國國內大宗商業地產投資額達2667億元人民幣，同比增長27%，為歷史較高水平。深圳和廣州投資額增長顯著。物業類型上，酒店、服務式公寓、工業地產、產業園等投資比例顯著增加，寫字樓仍是最受歡迎的“那一款”。
       一些業內人士認為，在一線城市商業地產開發趨于飽和的背景下，商業地產開發將向二、三線城市拓展。商辦地產的“下半場”將是存量競爭，資產運營、買賣、租賃和金融化，是未來值得關注的市場。
       馮侖23日出席“時光旅行者”南通1912品牌簽約會，并發表題為“商業地產的1與0”演講?！≈鞎苑f 攝
       “房地產進入‘后開發’時期，運用的是產品線、全價值鏈、全商業模式。而管理運營就是這個‘1’，中國商業地產轉型必須抓住。”馮侖說。
       一德集團董事長、江蘇一九一二集團總裁陳俊認為，中國商業地產走進了“3.0”時代，能否“接住”消費需求升級、適應多元化消費場景，至關重要。
       （原標題《馮侖談中國商業地產轉型挑戰：消費升級帶來運營升級》，作者朱曉穎）